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2020年首次出現量價齊升 樓市整體性復蘇?

2020-06-16 09:51:24    荊州好房子網     國內樓市    瀏覽:1639          來源:鳳凰網

6月15日,統計局發布數據顯示,2020年前5月,全國商品房銷售面積和銷售金額低于去年同期,但月度銷售規模仍在不斷攀升。5月單月,全國房地產銷售面積首次實現同比正增長,增幅為9.7%。銷售金額則連續兩個月正增長,5月的同比增幅達到14%。


同日發布的另一組數據顯示,70個大中城市中,5月房價上漲的城市數量繼續增加,一、二、三線城市的新房價格漲幅均比4月有所擴大。


雖然未能統計全國所有城市,但70個大中城市的覆蓋范圍之廣、市場體量之大,仍使其具有極強的代表性??傮w來看,5月的房地產市場被不少機構稱作“量價齊升”。


“2020年5月份,統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作取得積極成效,生產生活秩序持續恢復,住房需求得到進一步釋放,70個大中城市房地產市場總體穩定,價格略有上漲?!眹医y計局城市司首席統計師孔鵬如此解讀5月市場。


量價齊升與板塊輪動


本輪房地產市場從3月中下旬開始顯著升溫。4月,全國商品房銷售面積為11995萬平方米,達到去年同期的98%。5月,商品房銷售面積為14730萬平方米,環比增長22.8%,同比增長14%,首次超過去年同期。


5月市場的升溫,被認為是市場整體性復蘇的體現??傮w來看,由于前期缺口較大,今年前5月的銷售面積和銷售額仍比去年同期有兩位數的降幅。但多數機構認為,按照當前的回暖勢頭,市場復蘇的前景仍然值得期待。


上海易居房地產研究院指出,6月,房企為沖刺半年度業績,會加快推盤節奏、加大營銷力度,商品房銷售面積累計同比降幅將繼續收窄。


隨著交易量升溫,房價也繼續攀升。今年5月,70個大中城市中,有57城的新房價格出現環比上漲,數量為去年8月以來的新高。41個城市的二手房價格環比上漲,數量為去年9月以來的新高。


從城市能級來看,4個一線城市新房價格環比上漲0.7%,漲幅擴大0.5個百分點;31個二線城市新房價格環比上漲0.6%,漲幅擴大0.1個百分點;35個三線城市新房價格環比上漲0.7%,漲幅擴大0.1個百分點。


同期,二手房價格的漲幅總體低于新房,但由于更為市場化,二手房的價格變化被認為更具參考價值。


今年5月,北京、深圳分別以1.8%和1.6%的漲幅位居二手房漲幅榜前兩位,成都、銀川、寧波等二線城市緊隨其后。在跌幅榜上,牡丹江以1.5%的跌幅領先,太原、三亞、鄭州也有較大的跌幅。


北京的二手房價格上漲,有著學區房新政引發的刺激。但上海易居房地產研究院認為,即使拋開這一因素,二手房價格變化,仍然體現出板塊輪動的特征,即一線和強二線城市房價出現聚集性的上漲,而房價下跌的城市則以弱二線和三線城市為主。


“相比需求有所透支的三四線城市,城市基本面更好的一二線城市,樓市有較強的表現?!痹摍C構指出。


市場反彈力度有限


綜合其它指標來看,房地產是從疫情中恢復較快的行業之一。今年1-5月,全國房地產開發投資45920億元,同比僅下降0.3%。與固定資產投資(不含農戶)6.3%的降幅相比,房地產業的投資熱情堪稱高漲。


今年1-2月,全國房地產開發投資同比下降16.3%。也即,短短三個月間,該指標的降幅就收窄了16個百分點。


58安居客房產研究院分院院長張波認為,銷售端的升溫,通常會刺激投資端的表現。前5月,投資、拿地、新開工等指標都有不同程度的升溫,很大程度上是來自于這種刺激。


某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道指出,還有兩個原因不可忽視。其一,很多城市在拿地、開發等環節給予不少政策優惠,并鼓勵企業進行投資。同時,房企在年初的拿地和開發預算通常較為充足,恰好能夠實施投資。


由于推出的土地質量較好,今年前5月,房企的拿地支出達到2429億元,同比增長7.1%。在不少熱點城市,企業對土地的爭奪十分激烈,競價上百輪、高溢價、高單價的土地交易大量存在。


其二,從房地產項目的開發周期來看,年初開工的項目,有望在年內形成銷售,從而滿足本年度的收入和回款需求。因此,房企在上半年的開發投資熱情普遍較高。


另外,隨著銷售的回暖和融資成本的下降,房企的資金狀況正不斷改善。1-5月份,房地產開發企業到位資金62654億元,同比下降6.1%,近三個月來降幅持續收窄。


上海易居房地產研究院認為,綜合上述各項指標的表現來看,“房地產行業已基本擺脫疫情影響恢復到正常狀態了”。那么,這種“正常狀態”能夠持續多久?


上海易居房地產研究院指出,在地方政府的政策支持和市場慣性下,6月房地產市場會繼續回暖,預計各項指標還將繼續改善。但今年以來,監管層多次強調“房住不炒”,預示著樓市調控政策短期內難以大幅放松,因此市場很難出現超預期反彈。


與此同時,“外貿、旅游、餐飲、服務等相關行業居民收入存在下降風險,一定程度上會抑制購房置業需求?!?/p>


前述房企人士也認為,除非政策層面的刺激力度加大,否則市場的反彈力度十分有限,“疫情發生之前,樓市經歷了連續三個銷售‘大年’,需求已經大量釋放,尤其是三四線城市?!?/p>


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